Prix de vente des passoires thermiques : les maisons plus impactées que les appartements

Source : Le Parisien

D’après une étude de PriceHubble, la décote d’une maison peut être deux à trois fois plus importante que celle d’un appartement quand le diagnostic de performance énergétique est mauvais.

Les maisons peuvent subir un décote jusqu’à -15% avec un mauvais diagnostic énergétique. DR

Quitte à avoir un mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE), mieux vaut que ce soit sur un appartement plutôt qu’une maison en cas de vente. C’est en tout cas ce qui ressort de l’étude PriceHubble qui a comparé son impact dans vingt villes françaises. Ainsi, les maisons peuvent être frappées d’une décote allant jusqu’à -15 % contre -5 % à -10 % pour les appartements.

Par ailleurs, le poids du DPE est plus faible sur les biens situés dans les villes du sud de la France. Rappelons que les logements classés G seront interdits à la location en 2025, ceux classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.

” La première explication est liée à la taille du logement, souligne Loeiz Bourdic, directeur France de PriceHubble. Les appartements sont généralement moins grands que les maisons. Résultats : le coût énergétique pour chauffer un logement mal classé n’a rien à voir entre les deux. En clair, la consommation d’un T3 de 70 m2 classé F sera équivalent à celle d’un pavillon de 150 m2 classé C. “

La seconde explication se trouve dans le coût des travaux qui, dans un espace beaucoup plus grand, sera forcément plus important. À commencer par l’isolation du toit sur les maisons, source de perte énergétique de l’ordre de 30 %.

” Suivant les villes, vous pouvez avoir des rénovations qui vont coûter plus cher que le foncier, insiste Thierry Vignal, président de Masteos, fondateur d’une plate-forme d’investissement locatif. Et plus la maison est grande, plus la facture sera salée. On peut se demander si ces contraintes ne sont en pas train de jouer sur leur pouvoir d’attraction qui a connu une envolée post-Covid. ” Dès lors, un bon DPE, jusqu’à D, est aussi bien valorisé que sur les appartements avec des baisses de l’ordre de 5 %. C’est quand on commence à tomber sur des E et, a fortiori sur des G, que les écarts se creusent plus nettement.

Très faible dépréciation des maisons mal classées dans le Sud-Est

L’étude montre également que l’impact du diagnostic est moins fort dans le Sud que dans le Nord. Ainsi, d’après PriceHubble, à Marseille, Nice ou encore Toulon, la dépréciation des maisons mal classées dans le Sud-Est est très faible, moins de 4 %… contre trois fois plus dans les autres villes.

” Est-ce que les températures jouent un rôle dans l’idée que se font les acheteurs et les vendeurs, de l’impact du DPE ? s’interroge Loeiz Bourdic. Cela est très perceptible pour les maisons situées dans les villes au nord de Lyon, avec des baisses de près de 15 % contre 5 à 10 % pour les autres. “

En revanche, en appartement, les écarts sont beaucoup plus faibles puisque le plus grand est de 5 points entre Dijon ou Montpellier (- 4,8 %) et Strasbourg (- 9,8 %). ” L’impact est moindre que sur les maisons car généralement, les appartements se trouvent en cœur de ville, là où le marché immobilier est plus tendu “, poursuit-il.

Gauthier a ainsi pu obtenir une belle ristourne grâce à une facture de travaux non négligeable. Le jeune trentenaire a acheté un appartement de 60 m2 classé G à Orléans (Loiret) en passant par Mastéos. ” Je l’ai payé 3 000 euros/m2 au lieu de 3 300 euros/m2, soit 180 000 euros dans une rue en centre-ville, avec des commerces, ce qui représente une baisse de 10 %, témoigne-t-il. Mais je dois faire pour 65 000 euros de travaux pour passer à D. Ça reste quand même une bonne affaire car le même, en bon état, me serait plutôt revenu entre 260 000 euros et 280 000 euros “. Il faut aussi faire face aux quatre mois de travaux.

Faibles performances énergétiques des appartements parisiens

Et cette contrainte, ils sont de moins en moins nombreux à l’accepter. ” Aujourd’hui, nous avons clairement moins d’investisseurs locatifs dans les passoires thermiques qu’il y a un an car bon nombre d’entre eux ont maintenant dans la tête le calendrier des interdictions locatives au moment de la revente, reconnaît Jordan Frarier,président de Foncia Transaction France. En revanche, les vendeurs ne l’ont pas encore vraiment intégré dans leur prix. “

Sauf dans la capitale où l’on constate que le DPE n’a pas encore d’impact significatif sur le prix des appartements. Ce résultat s’explique par la tension du marché, même si les prix connaissent une légère baisse depuis un an (-0,8 % selon Meilleurs Agents). L’autre raison tient dans le fait que le parc immobilier de la capitale est l’une des performances énergétiques les plus faibles du pays. Ainsi, plus de 52 % des appartements parisiens mis sur le marché depuis un an sont classés E, F ou G, contre 31 % à l’échelle de la France. Les acheteurs n’ont donc pas le choix.

Reste que beaucoup de professionnels s’interrogent aujourd’hui sur l’impact du DPE à l’avenir, notamment à cause de la difficulté qu’auront les propriétaires à faire des travaux dans les temps impartis. ” Un chantier s’élève en moyenne à 25 000 euros d’après les fédérations professionnelles du bâtiment, décrypte Thierry Vignal. Sachant que 12 millions de biens en E, F et G sont concernés, il s’agit d’un marché à 300 milliards d’euros. Mais entre la flambée des coûts, les aides insuffisantes et les contraintes réglementaires, il paraît difficile de respecter les délais imposés par la loi. “

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